El contrato de alquiler con opción de compra de un inmueble.
Cuando se quiere garantizar un derecho preferente de compra sobre un inmueble, siempre que dicho opción de compra sea inscrita en el Registro de la Propiedad, se suele pactar un contrato de opción de compra. De modo que quien opta se reservará la facultad de decidir sobre la perfección de un eventual contrato de compraventa de un inmueble o el derecho sobre éste frente al propietario, por el precio estipulado en el contrato de opción de compra y con las condiciones predeterminadas entre el optante y el propietario del inmueble.
Para ello, el Reglamento Hipotecario en su artículo 14 establece los requisitos necesarios para que dicho contrato de opción pueda acceder al registro en el Registro de la Propiedad. Dichos requisitos son los siguientes:
– Convenio expreso de las partes para que se inscriba, lo cual ha servido de argumento para afirmar la naturaleza personal del derecho, incluso cuando hay efectos frente a terceros debidos a la inscripción.
– Precio estipulado para adquirir el inmueble y, si procede, el que se haya convenido por conceder la opción. De esta forma, se distingue:
a) Por una parte, como elemento esencial de la inscripción de la opción, el precio de la compraventa, que se hace efectiva si quien opta ejerce su derecho.
b) Por otra parte, el precio eventualmente fijado para conceder el derecho, atendiendo a que puede haber sido a título gratuito.
– Plazo para el ejercicio de la opción, que no puede exceder los cuatro años.
En los casos que se realice un contrato de arrendamiento con opción de compra la duración puede llegar a la totalidad de su plazo, pero caduca necesariamente en caso de prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.
El sistema de subsistencia de estas cargas y gravámenes, solución que no parece que encuentre sustento en nuestro derecho positivo. Por otra parte se encuentra el sistema de la liquidación por extinción, que como mínimo cuenta con dos argumentos:
– Primero, es el sistema que se sigue en caso de ejecución hipotecaria o por créditos objeto de anotación preventiva de embargo, liberación o purga de cargas posteriores en el Registro.
– Segundo, quien opta se reservó la facultad de adquirir el derecho tal como estaba configurado en el Registro. Así pues, se procedería a la cancelación registral por aplicación analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.
El ejercicio del derecho de opción por parte de quien opta debe llevarse a cabo dentro del plazo; de forma tal que quien opta manifiesta la voluntad de hacer eficaz la compraventa que se le ha prometido.
Por su parte, existe reiterada jurisprudencia que establece la innecesariedad de consignar el precio en el mismo momento de su ejercicio, a no ser que haya pacto en contra, dado que no es de aplicación la doctrina del retracto.
Por ello quien concede o, si fuese e caso, el subadquirente tiene que otorgar escritura pública ante Notario, que valdría, como tradición, puesto que la opción, incluso cuando está configurada con eficacia real, no es título válido para consumar la adquisición (Artículos 609 y 1462 y siguientes del Código Civil).
Si necesita redactar un contrato de opción de compra, lo más recomendado es que esté asesorado por un abogado especialista en la materia. Desde Barberà Estudi Jurídi, contamos con amplia experiencia en redacción de contratos. Por ello, le recomendamos que si necesita asesoramiento no dude en contactarnos.