Jaque al moroso con el 'desahucio exprés'

El desahucio exprés llama a la puerta por Navidad. El próximo día 28 entrará en vigor en España una reforma legal que permite echar al moroso de manera más rápida de lo que venía ocurriendo. Un impago de dos meses ya basta ahora para que el inquilino acabe en el juzgado. Tras la reforma, bastará con un mes y el propietario podrá lograr el desalojo a la primera reincidencia. La nueva ley también sacrifica alguna garantía procesal que amparaba al moroso y acorta la mayoría de los plazos para agilizar la tramitación de la demanda. Es decir, los jueces resolverán antes porque la ley lo permitirá, pero los juzgados que estén saturados lo seguirán estando. Todo el Congreso, excepto ERC e IU-ICV, votó a favor de cambiar la ley que, en su exposición de motivos, asegura que servirá para "impulsar el mercado de alquiler". Es decir, estimular a los propietarios para que afloren centenares de miles de viviendas que actualmente están vacías en España. Las plataformas sociales lo ven de otra manera, y consideran que, en una época de crisis como la actual, la reforma perjudicará a los inquilinos.

En el año 2006 había en España 1,8 millones de pisos de primera residencia en régimen de alquiler, según cifras del Ministerio de Vivienda. Representan sólo el 11% del parque total, una cifra muy alejada del 40% de media de nuestro entorno europeo. En Holanda o Italia, la tasa alcanza el 46%. En el otro extremo está Hungría, con el 6%, el único país con porcentaje inferior al español.

"La legislación de alquiler en España tiene una larguísima tradición de ineficiencia que nos ha llevado a esta situación, con un marco legal demagógico que ha cargado el peso expropiatorio sobre los hombros de los propietarios y ha generado un mal beneficio para el inquilino". Quien se expresa así es Pedro Pérez, y su contundencia se entiende si se recuerda que preside el llamado G-14, el grupo que agrupa a las 14 grandes inmobiliarias de España.

Pérez considera que la ley protegerá más al propietario de lo que lo estaba hasta ahora, está convencido de que aumentará la oferta y, en consecuencia, prevé un descenso de los precios en el plazo de dos o tres años.

Por el contrario, Jesús Muñoz, portavoz del colectivo V de Vivienda de Madrid, explica que "la reforma legal está encarada para culpar al inquilino en lugar de facilitar y estimular el acceso a la vivienda de quien lo necesita. Parece que lo que se pretende es que el propietario o el banco recupere el piso cuanto antes, porque casi todas las medidas que se anuncian por la Administración se plantean desde la estigmatización del inquilino".

Entre una posición y otra, el interrogante que despejará el paso del tiempo es hasta qué punto puede una reforma legal cambiar el panorama. Si el proceso judicial en España es lento se explica, entre otras razones, porque es muy garantista y porque muchos juzgados están hasta los topes de pleitos. De lo segundo no se ocupa nadie, pero lo primero sí se ha abordado con la reforma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Hasta ahora no se podía celebrar un juicio sin citar al inquilino, porque eso suponía indefensión y, en caso de recurso, era probable que la Audiencia Provincial anulase el desahucio acordado por el juzgado de primera instancia. Si el funcionario judicial no encontraba al inquilino cuando acudía a su domicilio a llevarle la citación para el juicio, la ley obligaba al juez a hacer una mínima investigación para intentar dar con él a través del padrón de habitantes o de la Seguridad Social. En la práctica casi nunca se le encontraba, pero al menos se intentaba. Al final se colgaba un edicto en la puerta del juzgado y eso suponía que el afectado ya se daba por citado para el juicio. Es lo que se llama una citación ficta, porque el afectado no se entera.

Con la reforma también se acabará colgando el edicto, pero sin necesidad de esperar los tres o cuatro meses que transcurren ahora para intentar localizar al inquilino. En cuanto no se le encuentre en el domicilio designado, se le dará formalmente por notificado. "Se acaban así ese plazo en el que el moroso podía desaparecer del mapa con amparo legal", explica Alejandro Fuentes Lojo, abogado especializado en derecho inmobiliario desde hace 30 años. El inquilino moroso también podía ganar unas semanas si no se le encontraba en su domicilio al notificarle la sentencia.

La nueva ley también acaba con esa situación y obliga a que cuando el moroso reciba la citación para el día del juicio, ya se le emplace para recoger la sentencia al cabo de seis días. Eso obliga al juez a tener lista la resolución en ese plazo, porque los implicados la estarán esperando. Pero ¿qué ocurrirá si no la tiene? Probablemente nada, según coinciden en señalar diversas fuentes judiciales, pero es la primera vez que una ley insta de manera tan expresa al juez a resolver con celeridad. En las principales ciudades españolas ya se dicta ahora la sentencia a los dos o tres días del juicio.

Otra reforma. Hasta ahora, cuando el propietario lograba una sentencia favorable, tenía que esperar 20 días hábiles, o sea, 30 días naturales, para solicitar su ejecución. Con la reforma, y si lo pide en la demanda, la misma sentencia ya fijará la fecha del desalojo, en caso de aprobarse.

"Es innegable que se está protegiendo más al propietario, que se reducen las garantías para los inquilinos y que se corre el peligro de que pueda abusar de la nueva ley", admite sin reparos el abogado Fuentes Lojo, que tiene clientes de los dos bandos. "Pero también es innegable que hay verdaderos profesionales morosos. El que no tiene nada que temer es el inquilino que paga", asegura. En esa misma línea se expresó la ministra de Vivienda, Beatriz Corredor, cuando se aprobó la ley en el Congreso y aseguró que no suponía un menoscabo de "los inquilinos de buena fe".

En la ciudad de Barcelona se tarda ahora entre cuatro y seis meses en dictar una sentencia desde que se presenta la demanda hasta que se produce el desalojo, según sea el caso y la rapidez con la que resuelva el juez. En Madrid, la media es de entre siete y nueve meses. Con la reforma, podría haber desalojo hasta en dos meses, en el mejor de los casos para el propietario, pero esa rapidez sólo afectará a las grandes ciudades, donde los juzgados tienen medios y existe un eficiente Servicio de Actos de Comunicación (SAC), que así se denomina a los funcionarios que van por las casas notificando las citaciones.

"La reforma habilita una autopista de cuatro carriles sin advertir que, a la larga, acaba convertida en una carretera de dos o uno solo. ¡Y es que los jueces no son supermanes!",explica el abogado Fuentes Lojo. Lo que no cambia la ley es que el juez sigue sin tener un plazo para iniciar el proceso y señalar el juicio. Y mientras eso no ocurra no se puede agilizar más el desahucio. Esa demora en la tramitación tiene causas muy diversas, aunque en la mayoría de los casos es el exceso de pleitos.

Como ejemplo, el periplo de una demanda de desahucio en un juzgado de Sabadell (Barcelona), que resulta extensible a centenares de juzgados de ciudades medianas. El pasado mes de junio entró en uno de ellos una demanda por impago de una renta mensual de 1.100 euros que no se empezó a tramitar hasta septiembre. El juez fijó la fecha del juicio para el próximo 11 de enero. El abogado de oficio del inquilino ha invocado que ese día tenía otra vista y el juez ha acordado la suspensión, porqué así lo marca la ley. El juicio se ha señalado nuevamente para el 15 de mayo de 2010. Es decir, el propietario tendrá que esperar más de un año para lograr una sentencia. Y después faltará ejecutarla.

"Ese ciudadano que espera justicia contrajo una hipoteca confiando en que la podría pagar con el alquiler de su piso. ¿Quién le protege?", se pregunta el abogado Fuentes Lojo, que es quien le defiende. El presidente del G-14 apostilla que el 90% de los propietarios de pisos de alquiler que hay en España son familias de clase media o baja, "que en su día hicieron una inversión con los ahorros que tenían y que necesitan ese dinero para vivir. Por eso alquilan, aun a riesgo de encontrarse con un inquilino expropiador".

Jesús Muñoz rechaza de forma tajante esa afirmación. "El inquilino no es incumplidor por naturaleza. Hay una pequeña minoría que no paga y una inmensa mayoría que sufre unos contratos que en ocasiones son muy abusivos. Contra eso no se legisla, sólo se cambia la ley para agilizar el desahucio y servir al propietario", asegura.

La crisis económica ha disparado la morosidad inmobiliaria y nada hace pensar que vaya a remitir. La Generalitat de Cataluña ya ha anunciado que avalará a los ciudadanos sin medios para evitar su desahucio. Según las cifras facilitadas por el Consejo General del Poder Judicial, en 2007 se produjeron en España 25.943 procesos de ejecución hipotecaria. Es decir, demandas motivadas por el impago del alquiler o de la hipoteca. En 2008 se doblaron con creces y alcanzaron las 58.686 demandas y en los nueve primeros meses de este año se habían contabilizado 66.471 demandas.

La estadística judicial no permite conocer con precisión cuántas de esas demandas acabaron en desahucio y mucho menos detallar cuántas fueron por impago de la hipoteca o del alquiler. En cambio, en otro tipo de estadística, como los casos de violencia sobre la mujer, sí lo saben. Es decir, que el Consejo General del Poder Judicial, el ministerio y las comunidades, que son los que planifican la organización judicial en España en función de la carga de trabajo, también podrían conocer todos los detalles de los procesos civiles de desahucio y de otros muchos para adoptar decisiones con estadísticas fiables, porque nadie duda que faltan juzgados en algunas ciudades y sobran en otras. En este sentido, la reforma del desahucio exprés destierra la propuesta de 2007 de la ex ministra de Vivienda Carme Chacón para crear juzgados especializados en desahucios.

Lo que sí consta en la estadística judicial es que en 2008 se tramitaron 26.748 desahucios en las grandes ciudades, que son las que tienen los llamados servicios comunes. De esos, 17.433 se materializaron y 8.079 ni siquiera pudieron tramitarse por el deficiente funcionamiento del SAC u otras incidencias. El resto se sumaron a los desahucios iniciados, pero pendientes de cumplimentar, que al acabar el año 2008 eran 3.166.

Los principales cambios

- Al juzgado por un mes de deuda. El propietario podrá instar el desalojo cuando el inquilino le adeude un mes. Ahora tenía que esperar dos. Si enerva la acción, que es como se llama en términos judiciales al pago de la deuda, podrá seguir en la casa, pero al siguiente incumplimiento irá a la calle.

- Demanda y petición de desalojo. Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de desalojo, el juez lo acordará en la sentencia. Por tanto, el propietario no tendrá que esperar 20 días hábiles para pedir la ejecución de la sentencia, como ahora.

- Sentencia en seis días. La reforma obliga al juez a resolver en ese plazo y, cuando se cite a las partes a juicio, ya se les emplazará también para que recojan la sentencia en esa fecha.

- Edicto. El inquilino quedará formalmente citado a juicio con un edicto si no se encuentra en su domicilio cuando se acuda a notificarle la vista. No se intentará localizarlo por otros medios, como ocurre ahora.

- Posibilidad de acuerdo. El propietario puede comprometerse en la demanda a perdonar toda o parte de la deuda al inquilino si éste se va en el plazo que determine aquél, y que no podrá ser inferior a 15 días

Fuente: Periódico El País, 23 diciembre 2009